我国目前实施个人住宅抵押贷款证券化的障碍及对策(二)

    图表资料来源于 祖国鹏《浅析住房抵押贷款证券化在我国的实践前景》

    表１从四个方面对表内证券化和表外证券化两种模式进行了简单的比较。两种模式各有其特点，其选择要受到抵押贷款市场的规模、银行的资本充足率水平、抵押贷款的利率特征、法律环境以及历史传统等因素的制约。

    欧洲很早就出现了发行抵押债券为房地产抵押贷款融资，主要是为了规避资产和负债不匹配所带来的利率风险；由于欧洲可变利率抵押贷款较多，固定利率抵押贷款较少，这样的贷款结构利率风险较低，银行选择表外证券化的动机不强烈，大多市场选择表内证券化。

    美国早期的住房抵押贷款也完全依靠银行和金融储蓄机构的融资，采用固定利率的贷款，20世纪60年代初期，较低的利率风险承受能力使储蓄机构和银行大量倒闭，这导致美国最终采用了表外证券化的模式。

    表内证券化这种模式不涉及住房抵押贷款债权债务关系和抵押权的转移，与表外证券化模式相比操作相对简单，但无法完全实现住房抵押贷款证券化将银行大量的表内业务通过证券化转化为表外业务，扩大银行中间业务，减轻银行资本充足率压力，改善资本结构，同时促进间接融资向直接融资转换，提高直接融资比例，从而有效降低银行的经营风险和整个金融体系的风险的目的。虽然通过表内证券化银行的资本充足率压力得到了缓解，但无法将银行的表内业务转换为表外业务，住房抵押贷款资产仍然留在银行的资产负债表内，没有实现间接融资向直接融资的转换，而且被证券化资产与银行其他资产之间的破产隔离程度无疑要比表外证券化模式低

    1.3 国外住房抵押贷款证券化模式的启示

     首先，政府在住房抵押贷款过程中，可以起到很重要的作用，特别是外部市场条件不是十分完善的时候。政府的作用主要体现在：第一，创建证券化完整的法律框架，如有关真实销售、资产转让、SPV结构设置等方面的规定；第二，去除阻碍证券化发展的法律、税收、会计、政策规定等制度性障碍；第三，引导与培育证券化投资者与保护投资者利益；第四，提供信用增级手段，如提供政府信用等。

    其次，金融体系、市场环境、法律制度等证券化环境对住房抵押贷款证券化模式有较大的影响。英国崇尚自由市场经济，因此在证券化的模式上更倾向于分散式证券化；德国的金融机构风险管理与监管都比较严格，风险限制在较低的水平，住房抵押贷款的安全性高，加之德国规定MBS风险权重为100%，而美国GNMA担保发行的MBS权重为0，FNMA与FHLMC发行的为20%，因此德国在证券化时更喜欢抵押债权模式，而美国则更愿意将手中的抵押贷款转化为MBS。

    最后，完善而严格的信用体系十分重要。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息，及早偿风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环，各国都建有完善的社会信用体系，以便抵押贷款的发放以及保证本息的回收。

    二 我国住房抵押贷款证券化的环境分析

    分析我国住房抵押贷款证券化的相关环境，是探索适合我国的住房抵押贷款证券化模式的基础。

    2.1 宏观经济环境分析

    首先，我国个人住房抵押贷款已经具有一定规模，近年来，商业银行提供的住房抵押贷款业务呈现爆炸性增长，其次，房地产业的发展已成为我国国民经济新的增长点，房地产业的发展是国民经济的重要动力之一，而且也直接关系到人民生活水平的提高，政府对此非常关注；再次，在处理国有商业银行的不良贷款方面，我国成立四大资产管理公司实施不良贷款剥离和资产重组、债转股等，但效果并不明显，一方面是由于处置时间的过长和批量规模的过小，四大国有银行出让巨额资产后未能及时得到补偿；另一方面是处置成本过高影响了资产管理公司的积极性。

    2.2 市场主体分析

     实施住房抵押贷款证券化的市场主体方面，是我国所缺乏的。实施住房抵押贷款证券化，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，但事实上，目前我国各种市场主体严重缺位。进行住房抵押贷款证券化，需要专业的公司来承购银行住房贷款，并对其进行分类和打包操作，再将“贷款”推向证券市场；还需要专业的信用评估和担保机构对“贷款”进行评估、信用增级和担保，而目前我国信用评估体系不健全，成熟的信用评定和担保机构缺乏，而且没有既有理论基础知识，又有实践操作经验的人才。

    2.3 市场需求分析

     资本市场中的需求者可以分为两大类，一类是机构投资者，另一类是个人投资者。从发达国家资本市场的发展演变看，一个成熟的资本市场应该是以机构投资者为主导的。这一状况同样适用于住房抵押证券市场。我国资本市场现今也正在朝着机构投资者占主导地位的方向发展，证券投资基金、保险资金、社会保障基金均有了一定的发展。

    三 我国住房抵押贷款证券化的经营模式

    3.1我国住房抵押贷款证券化的可行性

    我国已经具备了实行住房抵押贷款资产证券化初步条件，首先由前面所述的我国的住房抵押贷款证券化的环境分析可以看出我国已经具备了宏观经济环境，我国经济稳定国名经济保持着高速的发展，国家近年来一系列的扶持住房产业政策，这些都提供了前提条件。其次，我国资本市场已经发展到了一定水平，证券化过程中所需要的某些中介机构已经具备。中国人民银行、中国证监会、中国保监会在监督、管理金融业上具备了较强的能力。第三，我国资产证券化的法律环境也已经初步具备。

    3.2 我国住房抵押贷款证券化存在的问题

     虽然我国已经具备了实行资产证券化的条件，但是实事求是地讲，我国在实施住房抵押贷款证券化仍然存在了许多的缺陷和问题。首先，贷款规模和统一性是影响证券化的基本问题。尽管我国住房抵押贷款规模很大，但是其比例还是很小不及发达国家，这样就不能达到证券化的规模经济要求，而且对投资者的吸引力不大。其次我国的个人信用制度还不是很健全，居民的收入的多元化、不透明使得银行很难把握其资信情况。住房抵押制度不够完善，炒期房、土地与所有权的“两权分离”都增加了抵押物设定的难度及抵押贷款的风险。抵押担保制度还很滞后，这样就加大了银行所承担的风险。第三，我国的有关住房抵押贷款的法律制度也不是很完善。

     总之，虽然我国住房抵押贷款证券化还存在许多的缺陷，但是住房抵押贷款证券化业务是银行规避风险，高资产流动性的必然选择。

    3.3 MBS是我国住房抵押贷款证券化的发展方向 

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