漯河市房地产业发展趋势研究(二)

    （三）房地产产权关系理论

     在现代市场经济条件下，房地产作为一种特殊商品和基本的生产要素，与任何一种商品或生产要素一样，都要求通过市场进行流通交易而实现各自的使用价值和价值。从表面上看，房地产交易的客体似乎是房地产品，但因房地产品具有价值和资本属性，人们交易实际上是为获取房地资产的权利。因此，房地产权才是交易的真正内容，也正因为如此，房地产产权表现的不仅是人对物的关系，而且是人与人的经济关系或房地产经济关系。这种观点不仅符合马克思的产权学说，而且也为现代西方新制度经济学家所认同。

    1、产权的含义

    著名产权经济学家A•A叶可尔钦产权理论经典注释。即“产权是一个社会新强制实施的选择一种经济品使用的权利”。D•C•诺斯关于产权的定义更为深刻，他认为：“产权是个人对他们所拥育的劳动、物品和服务的占有权利。占有是法律规则。组织形式、实施及其行为规范的函数……是制度框架的函数。马克思也最注重产权问题，在马克思的经济学论著中的“产权”概念，就是一种动态的“生产关系总和”含义上的经济所有权。

    2、房地产产权的分解与细化

     在现代市场经济条件下，随着土地社会化和市场交易的发展，房地产产权及其权能会进一步分解细化，向多元化方向发展。根据国内外的经验和世界各国《土地法》及《房地产法》等中有关房地产权的内容界说，房地产权能主要包括以下十个方面：所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、地上权、地役权、租赁权、典权、抵押权。

    综上，房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，是权利集束（Bundle of lights），具有丰实的内涵。从发展的眼光看，作为一种不断发展的人与人之间的经济关系，房地产产权会随着市场经济和城市化的发展以及科学技术的进步等其他因素而增加，这就需要国家依照社会经济发展的需要，从整个社会效益、环境效益和经济效益的统一为出发点，及时设定新的权利，并作出科学、合理、清晰的界定，以不断完善房地产产权制度，推动房地产经济的发展。

    （四）房地产经济运行机制

     房地产业作为国民经济中一个独立的重要产业，在现代市场经济条件下，它的劳动产品作为商品，必须经过生产、流通、消费三个环节，这三个环节或三个阶段的互相联系和互为前提的经济活动，就构成了房地产经济的运行机制。

    房地产业经济活动的三个阶段虽然有各自运行的特点和规律，但又总是相互联系并且相互影响作用的。与房地产经济活动密切相连，直接为房地产各阶段的经济活动服务的组织机构，主要有从事组织策划房地产开发和建筑的房地产开发公司，各类专业性建筑公司（包括发展商和建筑商，我国习惯用房地产综合开发公司来表达），从事各类房地产经营的经营商，从事房地产买卖的代理机构，拍卖商、代理和经纪人，以及各类房地产租赁评估机构和产权服务公司；从事房地产管理服务的物业公司：从事房地产有关的金融、保险、担保、法律、事务的银行。保险公司等。上述这些公司和法人，有些是综合承担，有的则只承担一门专业：有的是独立机构，也有的则与其他房地产机构结合在一起，有的还是由政府策划成立的。例如，香港土地发展公司、美国的住房金融机构，英国的住房公司，日本的住宅金融公库。

    总之从事房地产开发经营管理和服务的各类企业，在工业化、城市化过程中兴起发展，逐步形成了完整、独立的房地产产业，它对推动和促进工业化、城市化及现代化的发展具有重要作用。

    （五）房地产业是国民经济的重要基础性产业

    房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化。城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，如香港房地产业是其社会四大支柱产业之一。香港70％的投资与房地产相关，香港政府每年从房地产的直接收益及间接收益占财政总收入的 30％左右。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重～般为 6％一12％（新加坡高达12％一26％），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的比重为3％一8％，占固定资产的20％一30％；从积累财富看，英国的房地产价值占该国总财富的2％，因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。

    （六）房地产业是国民经济中的导向性产业

    房地产业的产业链长，关联度大，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展，这是由房地产业的本身特性所决定的，这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处平均水平之上。据一些经济发达国家统计，房地产业的产值每增加“l”，就能使相关产业的产值增加“1.5～2”。如日本 1983年房地产业的销售额为21400亿日元，对其他产业的直接波及效果为160000日元（生产额），在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他各个相关产业相应地就增加投人1.4亿元：其中，建材、冶金、农副业和机械工业等五个部门将增加投入0.7亿元。被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费的提高，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6。据有关部门计算，我国城市住宅建设每年需要消耗钢材相当于1995年全国钢铁年产量的14％，消耗水泥占年产量的47％，消耗玻璃占年产量的40％，消耗木材占年产量的20％，消耗的运输量占年运输量的8％。

    二、漯河市房地产业发展历程研究

    1986年区划以来，漯河房地产业根据深化改革，扩大消费，调整结构，完善市场的方针，努力扩大住房消费，大力发展住宅建设，取得了明显成效，房地产运作进入良性循环阶段，住宅与房地产业步入了新的发展轨道，对扩大内需，拉动经济增长发挥了积极作用。

    漯河市房地产业经过近18余年的发展历程，特别是近年房地产业步入快速发展轨道，房地产业普遍走强的趋势已经形成。漯河市住房状况的变化大致可分为在三个阶段：1986年至1992年，以提高劳动生产率为目标的住宅建筑工业化阶段；1992年至1998年，以创造适宜人居环境为主导思想的小康居住主体框架的阶段；1998年至今，1998年开工建设的第一个附有较完善配套设施的住宅小区——柳江小区，标志着漯河市住宅建设的人性化与社区化的发展阶段。目前，漯河市有近30家房地产开发企业，14家物业管理公司，7家房屋中介机构，为漯河市房地产业的进一步高速发展打下了基础。

    1986年以来，伴随宏观经济的高速增长和可持续性发展，以及社会主义市场经济的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，漯河市房地产业主要为产业扩张与产业收缩两个过程交替进行的发展格局，见表2-1：

    表2-1 漯河市房地产业发展数据统计表

    单位：（万元）

    年份 完成房地产投资总额 固定资产投资总额 固定资产增长额

    1991 2829 60216

    1992 7801 80409 20193

    1993 9309 111367 30958

    1994 14138 137287 25920

    1995 244828 174446 37159

    1996 20839 217722 43276

    1997 19687 264219 46497

    1998 21039 311871 47652

    1999 28882 379976 68105

    2001 38119 440870 60894

    2002 39469 517808 76938

    从表中可以看出1992年—1995年为一上升时期，到1992年房地产投资只有0.78个亿，主要随着1987年开始有偿出让土地，以及对土地地租的系列改革探 

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