P2004= —————————— = ———— = 1.321千元/M2
N 3
2004年漯河市人均收入增长水平按照全国平均增长水平3%左右考虑。
Y2004=0.6005×（1+0.3）=0.6185 千元
㈡漯河市2004年住宅需求量预测值：
Ĥ=5.443+10.485Y－1.384P
=5.443+10.485×0.6185－1.384×1.321
=10.0867m2/人
根据资料2003年漯河市城镇人口数为371000万人，按我国近年城镇人口平均增长率1%左右计算，2004年漯河市城镇人口数约为 374710 人
故：H总=nt•Ĥt－nt－1•Ht－1
=374710×10.0867－371000×9.2866
=3779587.357－3445328.6
=334258.757M2
结论：2004年漯河市房地产住宅市场操作空间巨大。2003年漯河市已有住宅951万平方米，根据漯河市总体规划，漯河市人口总控制规模为80万人，按2004年10.0867 m2/人的需求不变计算，漯河市尚需建设住房432.7 万平方米，按2004年建设速度61万平方米推算，至少会有6——10年的发展期。因此，政府应积极采取措施，制定漯河房地产市场发展、尤其是商品住宅市场发展的既考虑广大市民居住要求，又有利于漯河经济发展的近、中、远期发展战略，正确引导市场，使其真正成为漯河的支柱产业，并带动其它产业的快速发展。
五、漯河市房地产业发展战略
（一）抓住政策机遇，促进房地产业发展
区划以来，漯河市将放远眼光，对三区进行进一步的合理规划，其重点将是对松江路轴线、铁路东以东地区进行大面积开发，由于漯河市房地产企业总体规模偏小，经济实力品牌实力较弱，市政府必将加快引进外资的步伐，同时会出台一系列的住宅、基础设施建设的优惠政策。2003年，漯河市已经实施“外向带动”战略，目前引进外资合作企业已经240余家，这必将增加对办公楼、宾馆、工业用地、标准厂房的需求，拉动酒店类房地产的需求，同时国内外大型零售业的进入，银行、证券、保险、咨询、各类中介服务业的进入，也会增加对金融业、服务业所需要的房地产的需求。在优良的政策环境，迅猛增长的市场需求下，无论是本土还是来漯投资的企业只要抓住机遇，必将引领漯河市房地产业的快速发展。
1、消费观念得到更新
随着漯河市经济及城市建设步伐的加快，从近期看可能对某些行业带来一定的冲击，但从中长期看将促进漯河的繁荣，就业机会的增加，收入水平的提高，使居民住房消费能力相应提高。我国在20世纪末基本解决了人民的衣食问题，达到小康生活水平。21世纪初叶，将重点解决住行问题。在沙北及铁东政治及工业聚集地区，已经出现了小康人居模式，住房面积增加，综合功能提高，人居环境优化。将使市郊住宅成片获得开发，随着户籍制度改革，农民大批变为市民或准市民，城市化的步伐会大大加快，住宅的需求将难以满足。
2、房价稳中有升
5至10年内不会有大的回落。由于房地产市场的需求增加，必然会使紧缺的土地价格上扬，从长远趋势看，房价中一些不合理的收费将逐步取消，税费日益规范，房价稳中有升。随着宏观经济政策的进一步调整，我国市场经济的发育将愈益成熟，国内一部分居民将把购房作为远期投资。虽然在一段时间由于供求关系的波动会使房价有所下调，但5至10年内的房价总趋势将会看涨。
3、重组、并购加快步伐
国内及周边地区的大型房地产企业集团将抢滩漯河房地产市场，将加快市内房地产企业重组兼并趋势。区划以后，国内知名的大型房地产企业集团必将挤占内地市场，它们集资金、技术、销售、物业管理的优势于一身，具有较强的竞争力。而大多数市内企业规模小、资金少，资质低，社会信用差，部分国有企业仍处于转轨转制过程中。这样在未来的三至五年间，有实力的企业竞争将加速市内企业的兼并和重组以及淘汰，铸造品牌效应。
4、企业总体水平提高
更多的外资投资必将提高漯河市房地产企业的整体水平。我市房地产业处于市场化的初期，没有成熟的动作模式。特别是中介市场发展更为滞后。区划后，规范完善的外地中介组织必定会与市内不成熟的中介机构争夺中介市场。这必将促进我市中介代理、仲裁、信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险等中介服务水平的全面提升。另外，在专业服务方面，涉及法律、会计。管理咨询、税务咨询、物业管理、建筑设计、工程设计、城市规划、市政管理等领域，必将引进先进的理念、先进的技术和先进的服务模式。房地产业由劳动密集型向科技密集型的转变加快。
（二）加强管理，提高房地产业的投资效率
房地产业能否成为新的投资热点，与房地产业的投资效益关系甚大，这包含社会效益、经济效益和环境效益。房地产业的发展极大地改善了居住条件和城市面貌，带来明显的社会效益和环境效益，它不仅能带动相关产业发展，产生显著的间接经济效益，更重要的是产生可观的直接经济效益，使房地产业能够自我发展壮大。当投资房地产业效益明显时，扩大投资规模就有了原动力，房地产投资就会成为经济活动中的热门选择。
1、以市场为导向，调整投资结构
市场的有效需求是发展房地产业的根本出发点，要搞好宏观调控，使房地产项目产销对路、供求平衡。在目前情况下，住宅建设要控制高档商品房的开发规模，大力发展经济适用房，适当提供廉租房，最大限度地满足中低收入家庭和困难户的需求。
2、搞活住宅交易市场，强化市场营销
引导住宅消费，把居民改善居住条件的强烈愿望，变成付诸实施的自觉行动。积极采取措施，消化空置的商品房，回收资金，积极搞活二级市场。
3、规范市场行为，创造有利环境
建立公平竞争、质量优先、合理开发、公正交易、以法规范的运行机制，要制止低水平开发，包括盲目上马、违法建设、粗制滥造、浪费土地、配套不全、环境不好的不良行为。同时，制定优惠的土地、金融、税收等政策，支持房地产业的健康发展。
（三）实施适应性建房，满足住户多层次需求
住房消费是人们生活消费的重要部分，要时刻把握住时代脉搏，做好市场的前瞻预测，以全新的品牌去占领市场。用人性多样化的住宅去赢得消费者青睐。
（四）加强宏观管理，完善法制建设，规范中介机构行为
随着房地产业的迅速发展，近几年来房地产中介公司也日益壮大起来。据统计，漯河市目前有的中介公司不到10家。他们在买卖双方充当着重要角色，为老百姓的需求提供了很多方便。但是，这些公司还存在着不少问题，包括经营规模小，品牌效应较低；房地产信息网络化程度较低；从业人员缺乏专业知识、金融知识、有关法律法规和市场营销知识；竟争不当，制约不力，导致中介质量下降等问题。
要解决这些问题，减少矛盾发生，适应新形势的需要，使其朝法制化、规范化、知识化的方向发展。对房地产中介机构应采取以下措施。
1、房地产中介业要走法治化轨道
这里包括两个层面：首先是房地产中介行业要守法经营。要建立行业管理机构，实行行业自律，按法治化轨道运作。市区、县要成立在政府与中介机构之间的专业社团——房地产中介学会，将中介机构行业资格考试、继续教育、制度技术标准和职业道德规范等工作委托给学会负责管理。发现问题，及时处理，每年进行一次年审和资格把关，信誉较差，群众反映强烈的要限期整顿，在未整改之前，不能年审，待第二年年审时根据其现有业务水平、经营实力和信誉情况进行优升劣降，不搞“铁交椅”。其次，从业人员要熟悉和掌握《城市房地产管理法》、《土地管理体制法》、《城市规划法》以及据此制订的部门规章及地方性法规和各级政府部门关于房地产的政策方针，而且还要熟悉民法、经济法、行政法和行政诉讼法、民事诉讼法的一些知识。例如：签合同，要涉及经济合同法、民法通则等法律知识；代理租赁，要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等；代理买卖就得熟悉《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋转让管理规定入如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产中介人要学法、懂法、用法、依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。对中介人员资格也要进行跟踪管理，对取得房地产中介资格的人员要经常进行职业教育和专业继续教育，未接受继续教育者不能注册，有违法、违纪行为的，不予注册，情节严重者吊销房地产中介师（员）执业资格，如果犯罪，则交由司法机关依法追究刑事责任。
2、从业人员要育较强的专业知识
对于房地产中介从业者来说，掌握大量的市场信息是从事好这项工作的基本条件，这些信息包括房地产的有关法律法规及相关的政策信息，市场价格信息及租售行情，成交量信息，即将推出的新楼盘信息、市场价格变化信息，购买对象的变化信息，市、区、镇、乡、村的长远规划和近期规划信息，周边环境、物业管理、设施配套信息等等。从一定意义上说，中介公司就是利用信息创造利润，信息就是他们的资本。
代理必须具备一定的专业知识，代理是代表某一方去寻找另一方，是全过程代理买卖和租赁。代理业务贯穿于房地产买卖或租赁的各个环节，因此，要求中介从业人员在熟悉有关法律法规外还要通晓房地产开发经营、房屋建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一是要掌握房地产开发投资以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设和竣工验收、资金融通、市场推广。二是要熟悉建筑知识，了解建筑工程的全过程。三是要掌握转让、抵押、征税、拆迁补偿和租赁的条件、程序及具体规定。四是掌握房地产价格评估理论、估价的职能范围、估价的原则及收费标准。要掌握相应的金融知识，住房按揭业务，要懂得让客户怎样融资、银行的利息及计算方法、贷款种类及手续，还款的方法和住房公积金等知识。
3、实施规模经营，走集团化经营的道路
通过联合、重组、兼并等方式，走规模化、集团化的发展道路。实现资源的集中综合利用和高效配置，实现集团范围的业务整合和资源共享，形成规模优势。如深圳安佳置业公司和建银房地产咨询公司加盟香港永利行国际物业集团，就是实施规模经营，提高企业整体效益的重要举措。
结束语
漯河市房地产业随着区划以来漯河市社会经济的向前发展，特别是在深层次的文化城市发展建设发展的基础上步入了快车道，但与沿海及其他发展较快的城市比较，还有较大的差距，无论是从土地出让的不透明，大都属于协议而非市场化的招标出让方式，到审批一个项目的层层手续。从规划设计部门的运作方式，到刚刚兴起的良莠不齐的中介机构服务，从金融机构融资的手段，到只有几千万元平均净资产的开发企业，从与业主矛盾经常暴光的物业管理水平，到城市基础建设水平等有待进一步加强、完善与提高，而我的论文不能面面诸到，因而本文就抓住政策机遇，促进房地产业发展，加强管理，提高房地产业的投资效率，实施适应性建房，满足住户多层次需求，加强宏观管理，完善法制建设，规范中介机构行为等四大发展战略进行了阐述。
我相信漯河市在着眼于城市的可持续发展，着眼于推进工业化、城市化和农业产业化进程，坚持与人为本、环境第一、服务经济、繁荣城乡、突出特色原则的指导下，漯河房地产业将快速健康发展。围绕建设经济繁荣、环境优美、社会文明、秩序优良，具有较高知名度、美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市的目标，可以遇见构筑绿洲、碧水、名城融为一体的现代城市空间格局，创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、关系融洽的新型城市，不久将展示在市民面前。
随着研究的深入，感到有很多问题值得探讨，只能是在我今后的工作中进一步去总结，去探讨！
参考文献
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2、包亚均：《房地产经济论》，同济大学出版社，1998年。
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5、杨钢桥：《我国城市土地价格形成过程与形成机制》，中外房地产导报，2001年第1期，第25页。
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8、何宏生：《房地产基本知识与经营指南》，地震出版社，1993年。
9、漯河市统计局：《漯河市2003年统计年鉴》
10、河南省建设厅.河南省统计局：《豫房景气指数》，2002年第12期。
11、河南省建设厅.河南省统计局：《豫房景气指数》，2003年第12期。
12、廖代广：《房地产开发与经营》，武汉工业大学出版社，2000年。
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