漯河市房地产业发展趋势研究(一)

【摘要】：

    房地产业在一个城市的建设中起着至关重要的作用，无论是城市文化品位、建筑风格、特色标志、风土人情、传统文化都将由城市建筑这一载体体现出来。随着漯河市政治、经济、社会、文化和城市建设的快速发展，漯河房地产业已经步入了发展的快车道，然而在发展的过程中也面临着各种制约因素。本论文旨在探讨分析18年来漯河市房地产业的发展历程，针对以经济、社会、资源协调发展为目标的房地产业科学发展趋势，提出具有自身特色的发展对策。

    文章首先阐述了房地产的有关理论，对房地产的涵义、房地产价格理论、产权关系理论、房地产运行机制等进行论述，同时分析了房地产业作为国民经济具有基础性、先导性的支柱产业，肩负着拉动国民经济增长的重要作用，提出研究的目的和意义。

    文章然后在对18年来房地产业发展的大量调查和理论研究的基础上，研究了漯河市1986年区划调整以来房地产业的发展历程。在此部分首先论述了漯河市政治、经济、社会、文化、投资环境等方面情况，并列以具体统计数据阐述；然后采用纵向分析的方法，从社会、经济、管理等方面入手，着重对1986年以来漯河市区划以来房地产业的发展进行阶段分析；继而采用横向分析的方法，以货币政策、土地政策、房地产法律法规的逐步完善、房地产发展对片区经济发展的促进等宏观分析为主要研究路线，具体研究了漯河市房地产业发展过程中的特点；最后论述了漯河市1986年区划以来房地产业发展对地区经济、城市建设、社会发展、人民生活等方面带来的巨大贡献。

    文章其次在大量房地产发展相关数据的基础上，采用定性分析和定量分析相结合的方法，对漯河市房地产业的现状进行分析，论述了政策管理力度不够、房地产投资效率不高，规划部门与房地产业的滞后和冲突，中介服务机构缺乏法律，物业管理公司无法可依等外部环境问题；论述了漯河市房地产企业规模偏小，管理体制乏力，技术力量薄弱，融资渠道狭窄，产品质量不高以及营销手段落后等内部环境问题。

    文章再次采用科学预测方法对漯河市房地产业发展趋势进行分析和预测。首先提出漯河市住宅市场需求量预测模型，在前几年住宅市场需求数据的基础上，利用回归分析法对2004年漯河市住宅需求量进行预测，然后对漯河市政治、经济、社会和城市建设的发展和住宅供给、人民购置房产的欲望与偏好之间的联系进行研究，继而分析漯河市房地产市场前景与发展趋势。

    在文章的最后部分，提出抓住政策机遇，促进房地产业发展；加强管理，提高房地产业投资效率；实施适应性建房，满足住户多层次需求；加强房地产市场宏观管理，完善市场法规，规范中介行为四条漯河市房地产业科学发展的实践指导战略。研究成果对促进漯河市房地产业科学发展道路有重要的应用价值。

    【关键词】：房地产 房地产业 住宅需求 发展战略

    【正文】：

    一、房地产有关理论综述及与国民经济发展的关系

     房是人的住处，扎根于土地；地既是自然资源，又是生态环境的基础要素。房地关系实是人地关系。为使房地产业可持续发展，必须协调它与人口、土地资源、生态环境的关系。房地产业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。世界经济发展的历史表明，工业化、现代化以及与之相伴随的城市化，对土地和房屋都产生着旺盛的需求，从而成为推动房地产理论发展的条件，并在相当大程度上直接影响着工业化、现代化和城市化的进程。现将房地产有失理论综述如下。

    （一）房地产的含义

     房地产，从字面上看是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产（PrOPerty）的合称。由于在物质形态上，房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载，房地不可分离；在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整体性和不可分割性，所以合称为“房地产”。确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。实际上，就是大多数国家法律主要是民法）中所称狭义的不动产［“不动产”（Real Estate， Real Property）是“动产”的对称，指不能或不可移动的、或移动后会改变其原来性质、形状和失去原有价值的物］。通常，各国民法中广义的不动产的含义，不仅指土地、房屋及其他建筑物等不能移动或移动后会损失经济价值的物，而且还包括车辆、船舶、飞机等少数虽然能够移动但价值比较昂贵的财产。而狭义的不动产则是专指地产和房产，即房地产。对不动产设定权利（如抵押）或移转所有权（如房屋的买卖），均须履行一定的法律手续，如登记、移转契约或取得证明等；而对动产设定权利或移转所有权，一般毋须履行上述手续。

     按照大多数国家房地产法的定义，对干房地产的所有权，除了指地面的土地所有权外，还指向上延伸至天空、向下延伸至地心的范围内所有天然的或以人工固定于其上的物及其有关的权益。

     房地产就其构成来看，主要是房屋（含与房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和与房屋相关的土地财产，即房产和地产。

    （二）房地产价格理论

    房地产价格理论包括两个方面：一是房地产价格形成的基本理论依据；二是房地产价格的理论构成。

    1、地产价值与价格

     地产价格是指地产所有者在出卖归他所有的那部分土地财产时所获得的一定数量的货币额，简称地价。我国的土地价格或土地征用费是由土地收益补偿费和土地投资收益补偿这两个因素（即土地总收益量）构成的。按此计算公式应为：

     土地总收益量

     土地价格（或征地费）＝ —————————————————

     利息

    2、房产价格理论

    ①房产出售价格的构成

     在一般情况下，房产出售价格就是房产的建筑造价。从理论上来说，即房产的理论建筑造价，它也和其他商品价格一样由C＋V＋M构成。具体由直接费、间接费、计划利润、独立费、税费、勘察设计费、工程报建费、使用土地的费用及盈利等组成。但是，理论价格还不是实际决策价格，在制定实际决策出售价格时还要考虑拆迁配套费，房产开发经营单位管理费和利润等，同时，我国各房地产开发商一般都将所有取得土地使用权所发生的费用摊入房屋出售价格内，以便获取更高的利润。

    ②房产租赁价格的形成

    房屋建筑产品一般分两大类，一类是生产经营性用房，如厂房、仓库、商店等，用于生产经营消费。另一类是用于生活消费的生活资料，即民用住宅。建成后由房地产经营部门或单位出售或出租给居民。住宅出售价格一般就按它的建筑造价制定，其价值一次实现。对出租住宅来说情况就不同了。其价值是以收取房租的形式分期实现，理论上应包括折旧费、维修费、管理费房产税、利润、利息、保险费、地租等八项因素。成本租金只包括折旧费、维修费和管理费三项因素。 

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