我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(一)

【摘要】：

    本文对我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题进行了探讨，通过实例对我国目前房地产投资信托形式与房地产投资信托基金之间的区别进行了分析，强调了我国发展房地产投资信托基金的现实意义，并从突破政策障碍、丰富信托产品等方面对我国发展房地产投资信托基金提出了建议。

    【关键词】：REITS 房地产投资信托基金 房地产信托 金融

    【正文】：

    房地产业作为国民经济发展的重要支柱性产业，自上世纪九十年代以来迅速发展，平均年增长率高达37.8%，由于房地产项目投资金额巨大且投资周期较长，银行贷款的时间比较长，从而增加了银行的信贷风险。为了防止房地产行业的风险最终转嫁给银行，抑制可能产生的泡沫，2003年6月中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面的提高了信贷门槛。2004年4月25日，经过中国人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。121号文的出台以及房地产金融调控措施的频频出台，使房地产公司利用银行资金这一传统的主要融资渠道受到了极大的限制。因此，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。

    中国人民银行副行长吴晓灵在2006年4月25日召开的“住房金融体系国际研讨会”上发表讲话称，中国需要努力发展房地产投资信托基金（REITs），拓宽房地产市场的融资渠道。那么，什么是REITS，我国发展REITS的意义是什么，如何解决我国发展REITS的过程中遇到的各种问题，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品、促进房地产业的健康发展具有重要的现实意义。

    一、REITs的含义

     REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益分配给股东或投资者，是一种中长期的投资形式。在制度设计上，当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市，让多数投资者共同参与房地产的投资，由于其在法律上属于较不具弹性的共同所有制，所以它的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制，主要以房地产相关权利进行投资。REITs是一种标准化可流通的金融产品，从某种角度说来，类似于我们的证券投资信托基金，所以更准确地说，REITs应该称为“房地产投资信托基金”。

    二、我国目前房地产信托形式与REITs的区别

    2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。 据市场不完全统计，截止到05年12月31日，集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。房地产信托市场的快速发展，使得REITs一时间成为了热门话题，很多人更是将国内房地产信托的主要形式——集合信托投资计划与REITs划上了等号。作为房地产金融产品，REITs是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，两者都属于信托行为，信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别，本文将通过特性分析与实例分析两方面说明REITs与集合信托投资计划的区别。

    （一）特性分析

    1、投资性

    REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。

    2、流通性 

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